-
재건축명도소송 제기하는 이유카테고리 없음 2020. 8. 26. 12:48
건물은 지어진 순간부터 사람과 같이 나이를 먹습니다. 건축 당시 사용된 자재가 아무리 좋은 것이라 하더라도 일정 시간이 지나면 점차 부식되기 마련이죠. 혹은 건물이 아주 오래되어 노후화되지 않았더라도 이전보다 토지의 가치가 굉장히 올랐거나 오를 예정인 때도 있습니다. 건물 주변이 재개발을 하거나, 도로가 생기는 등의 다양한 이유로 말이죠.
위의 경우와 같은 상황이라면, 건물 주인은 그 용도에 맞게 건물을 다시 지어서 지금보다 나은 가치로 만들고자 할 것입니다.
하지만 의외로 건물의 소유주라 하더라도 재건축을 할 때 여러 고충이 따릅니다. 빈 건물이라면 재건축의 어려움이 없으나, 일반적으로 건물 안에는 건물에 살고 있거나 상가를 운영하고 있는 세입자가 있기 때문입니다. 아무리 건물의 소유주라 하더라도 임대차 계약서를 배제하여 임의로 계약을 해지할 수는 없기 때문입니다.
따라서 적법한 방법으로 세입자와의 계약을 해지하여 지금까지 살고 있던 혹은 장사를 하고 있던 곳을 비워달라고 요청하여야 하는데, 활용할 수 있는 적법한 방법이 바로 재건축명도소송입니다.
명도소송이란
명도소송이란 부동산을 점유하고 있는 자에게 부동산을 넘겨줄 것을 요구하는 소송으로, 아래의 사안에 해당하는 경우 소를 제기할 수 있습니다.
● 본인이 경매, 공매 등의 방법으로 부동산을 낙찰받았으나 권리가 없는 자가 무단 점유하고 있을 때
● 임대차 계약 기간 종료로 계약이 끝났음에도 무단 점유하고 있을 때
● 2회~3회 이상 월세가 연차되는 등의 사정으로 계약이 해지되었으나 퇴거를 거부할 때
● 법률적 관계가 없는 자가 무단 점거하고 있을 때
● 재건축을 위해 합법적으로 사업시행인이 그 소유권을 얻고자 할 때
사실, 4번을 제외한 나머지의 경우는 점유자에게는 점유할 권리가 없는 상황이기 때문에, 굳이 명도소송을 진행해야 하나 싶을 텐데요.
점유자에게 물리적 압력을 가하거나, 협박 등의 방법을 동원하여 퇴거시키는 행위는 건물의 소유권자라 하더라도 민사상 불법행위 및 형사상 처벌을 받을 수 있습니다. 본인의 건물이라고 강압적으로 퇴거시켰다가는 억울하지만서도 범법자가 되는 것입니다. 따라서, 아무리 점유권이 없는 자가 특정 장소를 점유하고 있다 하더라도 재건축명도소송을 통해 부동산을 원만하게 인도받아야 합니다.
재건축명도소송 전, 상가임대차보호법 규정 확인!
그러나 소송을 진행하는 것으로 비용과 시간이 모두 소모되기 때문에 다른 방안은 없는지 살펴보아야 하는데요. 그중 하나가 상가임대차법 규정입니다.
만일 최초에 계약서를 작성할 당시, 소유주가 임차인에게 리모델링 혹은 재건축 등의 시점과 소요시일에 대해서 구체적으로 알렸다면 임차인의 권리금 회수에 대해 보장되지 않으며, 그와 동시에 상가 점유를 회복할 수 있습니다. 또한 건물이 오래되어 안전의 위협을 가할 정도로 노후화되었거나 훼손된 경우, 이를 증명할 수 있는 일정 이상 등급의 안전진단서를 받아서 퇴거를 요청할 수 있으며, 타 법령에 의거하여 현재 건물의 철거가 진행되는 상황이라면 퇴거시킬 수 있겠습니다.
다만, 계약서의 작성된 내용은 재건축에 대한 '구체적' 내용 여부에 따라 판단이 갈리기 때문에, 직접 계약서를 가지고 관련 법률인의 상담을 받아보셔야 할 것입니다.
재건축명도소송 요건은
재건축명도소송을 진행하기 위해서는 특정 요건을 갖추어야 하는데요. 우리 법에는 재개발 및 재건축에 대한 규정된 도시정비법에 의거하여, 기본 계획을 세우고, 정비 계획을 세워 밀 정비구역을 정한 다음 조합 설립, 사업 시행, 관리처분계획 등의 인가를 받게 되면 착공하게 됩니다. 이때 관리처분계획이 인가되면 법적으로 건축물의 권리자는 건축물을 사용 및 수익할 수 없게 됩니다.
위의 내용을 기반으로 하여 1. 관리처분계획 인가에 대한 고시를 하였을 때, 2. 소송 예정자가 분양을 신청하지 않은 소유자로, 청산금을 지급하였을 때 3. 소송 예정자가 세입자라면, 이사비·주거이전비 등과 같은 보상금을 지급하였을 때에도 계속 해당 건물에서 퇴거하지 않는 경우 소유권 취득을 위해 재건축명도소송을 진행할 수 있겠습니다.
즉, 상황에 따라 소송을 진행하지 않고 수월한 방법은 없는지, 소송을 진행하기 위한 요건이 갖추어졌는지, 소송을 진행하면 유리한 결과를 얻을 수 있는지에 대해서 사전에 법률 검토를 받은 다음 소 제기가 이루어져야 할 것입니다.
소송 제기 전, 부동산 점유 이전 가처분 신청
명도소송에서 승소하게 되면 집행권원을 얻게 되어 점유권 인도에 대해 강제집행이 가능한데요. 소송의 피고가 아닌 타인이 현재 부동산을 점거하고 있는 경우, 점유자 불일치로 인해 강제집행이 불가합니다. 최소 6개월 이상 소요되는 소송의 특성상, 그 과정에서 점유자가 변경된다면 다시 현재 점유자를 대상으로 명도 소송을 제기해야 하는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다. 이에 꼭 사전에 부동산점유이전가처분 신청을 하는 것이 좋습니다.
부동산 점유 이전 가처분 신청이란 점유권을 행사할 권리가 없는 임차인이 그 점유권을 임의로 제3에게 이전하는 것을 금지토록 요청하는 것입니다. 쉽게, 현재 세입자가 아닌 타인이 들어와 살게 하지 못하게 요청하는 것입니다.
사전에 부동산 점유 이전 가처분을 신청하지 않는다면 재소송으로 인해 시간과 비용이 더 들어가는 불리한 상황에 놓일 수 있으므로, 해당 가처분을 필히 신청해야 할 것입니다.
결국, 재건축명도소송은 재건축을 진행하기 위한 합법적이자 원만한 절차라고 볼 수 있겠습니다.
그러나 재건축명도소송은 섣불리 진행했다가는 세입자의 손해를 배상해 주어야 하는 상황이 놓이기도 하니, 소 제기 전에 반드시 법률인의 검토를 받은 다음, 계획을 수립하여 소송에 들어가야 할 것입니다.
